A interrupção do auxílio-aluguel e a expulsão de famílias da periferia de São Paulo

Recentemente, a Prefeitura Municipal de São Paulo anunciou um corte no pagamento do Auxílio Aluguel de 4.879 famílias, à revelia das assistentes sociais responsáveis pelo acompanhamento do serviço junto aos beneficiários.

*Por Fernanda Pinheiro da Silva

A interrupção chegou a ser efetuada para o mês de agosto, contudo, após questionamentos do Ministério Público de São Paulo, via promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo, a administração municipal foi obrigada a realizar todos os pagamentos de modo retroativo para atender uma liminar que impediu o bloqueio proposto.

Se a alegação do poder público era que a medida serviria para combater fraudes e coibir desvios no uso da verba, uma melhor compreensão do benefício permite identificar problemáticas no embasamento de uma ação deste porte.

Caracterizado pelo pagamento mensal de verba pecuniária no valor de R$400,00, o auxílio-aluguel tem como objetivo custear parte das despesas com locação de moradia. O auxílio destina-se a famílias com renda máxima de R$2.400,00 – ou R$500,00 per capita – e até junho deste ano era concedido para casos emergenciais, tais como incêndios e alagamentos, mediante remoções em áreas de risco ou para viabilizar intervenções públicas, e em situações de extrema vulnerabilidade. É importante dizer que atualmente o benefício responde pela única alternativa de atendimento habitacional provisório ofertada pelo município de São Paulo, e beneficia 27.111 famílias.

Este ano, a atual gestão municipal alterou alguns critérios para a prestação do benefício. A gestão Bruno Covas efetuou um corte no benefício, retirando do seu escopo as situações de extrema vulnerabilidade, mesmo sem apresentar estudos de impacto ou proposta de compensação. Se por um lado a medida explicita preocupações internas à pasta com a gestão orçamentária do serviço, por outro, cabe ponderar que a sua adoção por parte do poder público vinha sendo adiada devido à falta de políticas de apoio aos grupos que deixariam de ser assistidos pelo auxílio-aluguel.

Outro aspecto relevante diz respeito às condições para o recebimento do benefício. Quando concedido para situações emergenciais ou de extrema vulnerabilidade, o auxílio possui caráter temporário e é mantido por doze meses, passível de uma única renovação por igual período. Entretanto, nos casos de remoção – seja para intervenção pública, obras de urbanização ou iminência de risco em ocupação consolidada –, o benefício se vincula à garantia de um direito adquirido, e deve ser mantido até que o poder público oferte novas condições definitivas de habitação. Por mais que não haja até o presente momento a sistematização oficial sobre os motivos de inclusão dessas famílias como beneficiárias do auxílio-aluguel, um trabalho realizado em abril de 2016 pela Secretaria de Habitação evidenciou que 82,8% do total de titulares residiam em favelas antes de receber o benefício, e ao menos 1/3 do total das famílias cadastradas havia sido removida por obras de urbanização. Também é importante frisar que até o final de 2017, 13.499 famílias recebiam auxílio-aluguel em função de remoções para viabilizar obras municipais no âmbito do Programa de Aceleração do Crescimento (PAC).

A suspensão do auxílio-aluguel e a expulsão de famílias da cidade de São Paulo 

Dentro do regimento que regula o auxílio-aluguel há um ponto que é necessário destacar: é proibido a concessão do benefício para famílias residentes fora dos contornos administrativos do município. Com base neste regramento, a Secretaria Municipal de Habitação se viu no direito de suspender o benefício de todos aqueles que haviam sacado o auxílio por mais de quatro vezes sequenciais em agências bancárias localizadas fora da capital paulistana. A conexão demonstrava fragilidades, pois a retirada do depósito em outras municipalidades não pode ser utilizada como prova da residência do titular do benefício fora do município de São Paulo. Essa contraposição foi ratificada pela liminar que exigiu o pagamento retroativo dos cortes efetuados. No entanto, tamanha incoerência não impediu a adoção da suspensão dos pagamentos por parte do poder público. Levando em consideração as dificuldades de comunicação entre prefeitura e beneficiários do auxílio-aluguel, pode-se deduzir que no início de agosto a maior parte dessas famílias tomou conhecimento sobre os cortes pelo mesmo caixa eletrônico que denunciou seus saques fora de uma suposta legalidade altamente questionável.

Além disso, ao examinar a fundo as justificativas para a suspensão dos pagamentos, chama atenção que 80,5% do total se refere a famílias que sacaram o dinheiro em agências da Região Metropolitana de São Paulo, a maioria no município de Embu das Artes. Como já apresentado, a maior parte dos beneficiários foi expropriada de condições já precárias e periféricas de habitação por meio de intervenções públicas e situações emergenciais. Neste sentido, para elas, a concessão do auxílio-aluguel já constitui um agravamento das condições de moradia e vulnerabilidade social. Após remoções, deslizamentos ou incêndios em Paraisópolis, Heliópolis, Sapé, São Francisco, Rocinha Paulistana, Heliópolis, Viela da Paz, Jardim Letícia, Real Parque e Moinho, apenas para citar as dez favelas de origem da maior parte dos titulares do Auxílio Aluguel, muitas dessas famílias se viram impossibilitadas de permanecer na mesma localidade. Essas pessoas enfrentaram de modo concreto a necessidade de garantir condições mínimas de moradia com um apoio monetário de apenas R$400,00 mensais. Neste quadro, é imprescindível dizer que o preço de locação de barracos nas dez favelas citadas pode superar em muito a quantia ofertada pelo poder público. Além disso, cabe pontuar que esse aumento dos preços de locação no mercado informal de moradia também deve ser compreendido como um dos desdobramentos desta modalidade de atendimento habitacional

O problema não é o auxílio, mas a sua função política urbana

A atenção para a escala metropolitana implicada na questão habitacional permite reconhecer a complexa teia de relações envolvida em decisões como a anunciada pela Prefeitura. Não há dúvidas de que a localização das agências bancárias utilizadas para a retirada do subsídio é um dado relevante para retomar o diálogo com os beneficiários do serviço. Entretanto, no âmbito da política habitacional, é inaceitável que as medidas adotadas pelo poder público comprometam o direito à moradia adquirido por famílias removidas, ou dispense a oferta de alternativas habitacionais consistentes para pessoas em condições de alta vulnerabilidade, como é o caso da crescente população em situação de rua.

De modo geral, as modalidades provisórias de atendimento habitacional estão ligadas ao descompasso entre a execução de intervenções públicas e a oferta de habitações de interesse social. O auxílio-aluguel não cria este descompasso, contudo, é preciso observar de que modo ele potencializa a distância temporal entre esses dois processos. Totalmente desvinculado de maiores responsabilidades por parte do poder público, e sem qualquer participação e controle por parte do Conselho Municipal de Habitação, esta modelagem criou condições legais para a oferta de um subsídio imediato e monetário em troca do dever público de garantir condições mínimas de moradia, ainda que temporárias. Como consequência, o auxílio-aluguel capturou parte significativa dos investimentos públicos em outras formas de locação subsidiada, como o Programa Locação Social, ou mesmo para a construção de novas alternativas neste sentido, como a “Parceria Público Popular” (PPPop) formulada pelo Movimento Sem Teto do Centro (MSTC). Além disso, sua magnitude e funcionamento se tornaram centrais para a execução continua de processos reais de expropriação.

Tributário de uma regulamentação controversa desde a sua gênese, com a criação do Programa Ações de Habitação em 2009, é preciso refletir sobre o papel do auxílio-aluguel dentro das estratégias de planejamento urbano do município. Neste sentido, ao invés de criminalizar e punir os beneficiários de um serviço de moradia social tão precário, a Prefeitura de São Paulo deveria se perguntar por que a implementação da política habitacional do município tem contribuído para a expulsão de pessoas da periferia da cidade para as periferias da metrópole.

*Fernanda Pinheiro da Silva é geógrafa, mestra em geografia humana pela FFLCH-USP, atua como pesquisadora na FGV e parceira do BrCidades.

Texto publicado originalmente no Justificando na coluna Questões Urbanas, uma parceria entre IBDU e BrCidades.

O controverso Plano Diretor da cidade de Palmas

*Por João Bazzoli

O Plano Diretor Urbano (PDU) é um instrumento básico de política urbana que define as normas fundamentais de ordenamento e as diretrizes para o desenvolvimento da cidade. A formulação do documento é uma oportunidade para constituir um processo de fortalecimento dos municípios. Infelizmente, as experiências locais de elaboração e revisão dos planos têm demonstrado tendências autoritárias, tecnicistas e elitistas. Palmas, capital do Tocantins, é um exemplo deste infortúnio.

O PDU deve ter como orientação básica os princípios estabelecidos pelo Estatuto da Cidade e precisa ser aprovado pela Câmara Municipal e revisado a cada dez anos. Todos os municípios com mais de 20 mil habitantes devem elaborar um Plano Diretor e garantir um processo de discussão coletiva, com ampla participação popular, capaz de promover um pacto em torno de propostas que representem os anseios da sociedade. O processo demanda que o Poder Executivo local capacite a comunidade para o debate de proposições e organize audiências públicas em um formato que favoreça o debate.

Contrariando estas diretrizes, a Prefeitura de Palmas instalou o processo de revisão do Plano Diretor, em agosto de 2015 (Decreto de nº 1.089), e previu a realização de apenas três audiências públicas em um prazo de conclusão de cinco meses. Entidades locais ligadas ao urbanismo e ao direito à cidade, movimentos sociais e grupos de pesquisa e extensão de Universidades consideraram a medida arbitrária já que a dinâmica reduziria o acesso da população e faria com que prevalecessem as propostas formuladas pela própria administração. As críticas iniciais foram confirmadas durante o andamento das reuniões que tiveram longas palestras dos técnicos da gestão municipal e um tempo reduzido para as intervenções da comunidade. Além disso, grande parte das sugestões recolhidas foram ignoradas e não houve qualquer esclarecimento sobre as razões para o baixo aproveitamento dessas propostas.

Vários segmentos se mobilizaram para alertar a administração municipal sobre a necessidade de obedecer um dos princípios básicos do Estatuto da Cidade que é a garantia da ampla participação popular. Neste movimento, destaca-se a atuação do Coletivo Palmas Participa que realizou reuniões temáticas, eventos e denúncias públicas com objetivo de apontar as falhas do processo. Estas ações resultaram em cartas abertas à sociedade pontuando os equívocos na condução da revisão e também em um documento que solicitou a imediata suspensão dos trabalhos para adequação e regularização do processo. Cabe salientar que as críticas também foram propositivas e apresentaram contribuições metodológicas importantes à revisão que estava em curso.

A intransigência do executivo em seguir as orientações legais resultou em recomendações e no ajuizamento de uma Ação Civil Pública em que o Ministério Público Estadual questionou as limitações da participação popular na revisão do PDU. A mobilização conseguiu interferir no andamento e a administração municipal protelou a data de conclusão da revisão para abril de 2018.

Mesmo com o adiamento, a Lei Complementar nº 400/2018 que consolida a revisão do plano foi aprovada sem avanços em relação às reivindicações da sociedade. A participação popular não foi assegurada e as propostas de interesse social apresentadas nas poucas reuniões realizadas não foram incluídas na lei. Outra lacuna evidente no texto aprovado é a falta de uma visão metropolitana que possibilite considerar as decisões internas dosmunicípios do entorno de Palmas. Novamente, a existência do Distrito de Luzimangues, no município de Porto Nacional, foi ignorada. No local, já ocorre uma grande expansão urbana com consequências importantes para a capital.

Dessa forma, a revisão do Plano Diretor de Palmas constituiu um processo que pode ser definido como um malabarismo semântico cheio de explicações contraditórias. O resultado coincide com um aumento significativo do tecido urbano da cidade e com a criação de uma expressiva área de expansão, sem que existam estudos sobre a densidade e a ocupação destes espaços. A situação fere os princípios e objetivos do próprio Plano Diretor e a vontade expressa da população da cidade.

O desrespeito à participação popular que marcou a revisão do Plano Diretor de Palmas pode acarretar grave insegurança na sua aplicação. A lei foi aprovada e sancionada e, em um futuro próximo, pode provocar alterações econômicas e sociais negativas relevantes ao conjunto dos cidadãos. A capital apresenta problemas fundiários semelhantes aos da maioria das cidades brasileiras como urbanização periférica e excludente; atuação do mercado imobiliário especulativo; valorização da propriedade privada; carência de produção de moradia popular e segregação socioespacial da população de baixa renda. Infelizmente, a oportunidade oferecida pela revisão do PDU, para entender e reavaliar estas questões e produzir uma melhoria na qualidade de vida da população, foi perdida.

*João Bazzoli é advogado, coordenador da Regional Norte do Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico. Professor na Universidade Federal do Tocantins do Curso de Direito. Docente permanente do Programa de Pós-graduação em Desenvolvimento Regional. Pós-doutor pela Universidade de Lisboa. Especialista em Direito Urbanístico. Pesquisador de temas urbanos com publicações sobre o assunto.

Texto publicado originalmente no Justificando na coluna Questões Urbanas, uma parceria entre IBDU e BrCidades.

Um olhar crítico sobre a troca de terras e o financiamento do Parque Augusta

No dia 10 de agosto de 2019, completou 1 ano da coletiva de imprensa em que foram acertados os termos do acordo entre as incorporadoras Cyrella e Setin com o Ministério Público, Administração Municipal e Sociedade Civil a respeito dos rumos do terreno onde será implantado o Parque Augusta, em São Paulo.

*Por Amanda Paulista de Souza Flávia Taliberti Peretto

Após anos de impasse envolvendo o terreno localizado em uma área nobre da cidade, o acordo finalmente garantiu a destinação da área para a implantação de um Parque, conforme previa o Plano Diretor Estratégico de São Paulo (Lei Municipal nº 16.050/2014).

Em linhas gerais, tal acordo prevê que as incorporadoras devem pagar R$ 9.850.000,00 (nove milhões, oitocentos e cinquenta mil reais), dos quais cerca de 60% serão destinados às obras de implantação do Parque Augusta e 40% à sua manutenção temporária, bem como para obras da Secretaria Municipal de Assistência e Desenvolvimento Social (SMADS). Além disso, as incorporadoras devem doar para a Prefeitura o imóvel de aproximadamente 24.000m² onde será implementado o Parque Augusta. Em contrapartida à doação do terreno, foi garantida às incorporadoras a possibilidade de alienação de aproximadamente 3.300 m² de potencial construtivo adquirido mediante o instrumento da Transferência do Direito de Construir, disciplinado pelo Plano Diretor.

O acordo foi muito bem recebido pela população e pelos defensores das áreas verdes urbanas, uma vez que garantiu que uma área no coração da cidade de São Paulo fosse destinada, de uma vez por todas, a um espaço de lazer público. Diante da pequena quantidade de espaços como este na cidade e diante da dificuldade de reserva de verbas para a manutenção de parques públicos, a viabilização do Parque Augusta e a garantia de financiamento para sua implantação e manutenção chama atenção como um fato positivo com grande potencial de geração de bem-estar e qualidade de vida coletiva. Chegou-se a falar que, já em 2020, o Parque Augusta estaria instalado e pronto para receber a população – promessa essa que foi reforçada pela transferência do domínio da área à Prefeitura em abril deste ano.

Mas, se não há dúvida em relação ao benefício para a coletividade, o mesmo não se pode dizer por parte das incorporadas. Qual foi o real benefício que essas tiveram com o acordo citado? A princípio, ele não parece ter sido muito vantajoso para as incorporadoras que, afinal, abriram mão do terreno e do seu direito de nele construir em troca de apenas 3.300m² de potencial construtivo.

Foi um bom acordo para as duas partes?

Conforme se pode imaginar, a comercialização desses papéis de potencial construtivo é altamente rentável para as incorporadoras. Estima-se que esses 3.300m² podem chegar a valer a pequena bagatela de R$ 205.400.000,00 (duzentos e cinco milhões e quatrocentos mil reais). Isso acontece, primeiramente pelo fato do terreno estar em uma região muito valorizada de São Paulo e seu metro quadrado valer muito mais do que o metro quadrado de outras áreas da cidade. Por conta disso, 100m² do terreno do Parque Augusta podem se transformar em 200m², 300m², 400m², a depender da área da cidade para a qual ele for transferido. Quanto menos valorizada a região que recebe o metro quadrado, mais o metro quadrado do terreno do Parque Augusta rende. Esse fato, alinhado a alguns desarranjos na forma de cálculo do Plano Diretor relativo à Transferência do Direito de Construir especificamente nos casos de Doação de Imóveis para implantação de Parques Municipais, faz com que os “míseros” 3.300m² do Parque Augusta possam chegar a 580.000m².

Cientes dessa valorização do seu potencial construtivo transferível, no mês seguinte à doação do terreno para a Prefeitura, as incorporadoras já começaram a usufruir dessa contrapartida. As transferências realizadas até o presente momento demonstram a multiplicação do potencial construtivo da Cyrella e Setin:

  • 20,15m² de potencial construtivo do terreno do Parque Augusta se transformaram em 1.671,30m² em um empreendimento residencial em Santo Amaro;
  • 40,29m² de potencial construtivo do terreno do Parque Augusta se transformaram em 3.735,76m² em um empreendimento residencial na Vila Mariana;
  • 64,54m² de potencial construtivo do terreno do Parque Augusta se transformaram em 5.965,34m² em um empreendimento residencial em Perdizes.

Ao observar essas transferências, nota-se que um total de 124,98m² de potencial construtivo oriundo do terreno do Parque se transformaram em 11.372,4m² em outras regiões da cidade. Isso significa que o potencial construtivo que as incorporadoras receberam da Prefeitura tem uma enorme vocação de se multiplicar ao ser transferido para locais menos valorizados do que o terreno do parque – que são muitos –, afinal o Parque Augusta está em uma região bastante valorizada. Inclusive, as regiões que já receberam o potencial transferível do parque, como é possível ver acima, estão entre as mais valorizadas da cidade e, mesmo assim, a transferência da área do parque gerou resultados alarmantes.

Vale dizer que enquanto a Cyrella e a Setin estão fazendo uso desse enorme potencial, não se tem notícias do início das obras do Parque Augusta. Conforme estipulado no acordo, as obras devem ser iniciadas após a emissão da Declaração de Potencial Construtivo Passível de Transferência e em até 60 dias da entrega dos projetos executivos e das licenças urbanística e ambiental por parte de SVMA. Apesar das Declarações já terem sido emitidas, não há notícias do andamento do projeto e das licenças de SVMA, de maneira que continua incerto o início das obras do Parque.

Aqui não se trata de tirar o mérito do acordo e nem diminuir os benefícios que o Parque Augusta. Quando implantado, ele propiciará benefícios, não apenas para a população residente do entorno, mas também para todos os munícipes, por se tratar de uma área de fácil acesso e que poderá recepcionar pessoas de diferentes localidades da cidade. Mesmo assim, é fundamental um olhar um pouco mais crítico sobre negociações deste porte, uma vez que os efeitos a longo prazo, apesar de mais difíceis de serem apreendidos e ponderados, podem resultar em distorções significativas no próprio sistema de planejamento urbano pensado pelo Plano Diretor.

Enquanto membros da sociedade civil, universitários e urbanistas, nos cabe monitorar o início e andamento das obras do Parque, a fim de garantir que o benefício à coletividade seja garantido, mediante a implantação de um espaço público, aberto e inclusivo.

*Amanda Paulista de Souza é advogada, mestra pela FAU-USP, vinculada ao PPG-CIS Uninove e parceira do BrCidades.

*Flávia Taliberti Peretto é arquiteta, mestranda pela FAU-USP e parceira do BrCidades.

Texto publicado originalmente no Justificando na coluna Questões Urbanas, uma parceria entre IBDU e BrCidades.

Evento Povos de Terreiro e Direito à Cidade

No dia 07 de setembro (07/09), às 13h00, ocorrerá o debate “Povos de Terreiro e Direito à Cidade”.

Card Evento Povos de Terreiro

O evento planeja colocar em evidência o diálogo sobre a negação do direito à cidade aos povos de terreiro, abordando como esse direito fundamental é negado através do racismo, das políticas de redução de espaço por meio da urbanização, da especulação imobiliária, da repressão do Estado, dos meios de comunicação e de grupos religiosos.  O debate será sediado na Escola Estadual Jurema Cavalazzi (Rua Prof. Aníbal Nunes Pires, Morro da Queimada, Florianópolis).

Confira quem participa de “Povos de Terreiro e Direito à Cidade”:

Palestrante e debatedores
•Thiago Hoshino (RENAFRO)
•Lino Peres (UFSC)
•Vanda Piñedo (FRMA)
•Ya Bárbara Marques (RENAFRO-SC)

Realização
•IBDU
•RENAFRO/SC
•FRMA

Apoio
•MNU/SC

Seminário: Estatuto da Cidade Pernambuco

O Centro Dom Helder Camara de Estudos e Ação Social – CENDHEC e o Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico – IBDU, com o apoio de MISEREOR/ KZE e OAK Foundation está organizando o  Seminário  “Estatuto da Cidade, Democracia Participativa e Função Social da Propriedade: Perspectivas de uma construção popular das Cidades”.

Seminário Estatuto da Cidade, Democracia Participativa e Função Social

O Seminário ocorrerá no dia 02 de setembro  no horário de 13:00 às 19:00 no auditório G1 da UNICAP – Universidade Católica de Pernambuco. Ele tem como objetivo comemorar os 18 anos do Estatuto da Cidade e  para tal Contaremos com a participação de importantes debatedores no campo do Direito à Cidade.

PROGRAMAÇÃO:

  • 13h às 14h – Credenciamento –Momento cultural
  • 14h às 14h30 – Abertura com José Ricardo de Oliveira (Coordenador do CENDHEC) e Fernanda Carolina Vieira Costa  (Vice-coordenadora GERAL do  IBDU).
  • 14h30 às 16h – Mesa 1 – A Função Social da Propriedade em perspectiva.

Palestrante: Betânia de Moraes Alfonsin (Diretora Geral do IBDU)

Debatedores:

· Francisco Sales de Albuquerque (MPPE – Ministério Público de Pernambuco)

· MTST  (Movimento dos Trabalhadores Sem Teto – PE)

Coordenação da Mesa: Prof. Múcio César de Jucá Vasconcelos (Professor Departamento de Arquitetura – UNICAP)

  • 16h às 16h30 – Coffee Break
  • 16h30 às 18h – Mesa 2 – Caminhos para uma construção popular das cidades.

Palestrante: Mércia Maria Alves (SOS Corpo Instituto Feminista para a Democracia)

Debatedores:

· Vereador Ivan Moraes Filho (Câmara Municipal do Recife)

· Comunidade Caranguejo Tabaiares – Sarah Marques

Coordenação da Mesa: Vera Orange  (Coordenadora do Programa Direito à Cidade – CENDHEC)

  • 18h às 18h30 – Balanço e encerramento com Momento Cultural.

INSCRIÇÕES NO LINK

Nota Técnica sobre o Projeto de Lei de autorização geral para alienação de bens públicos municipais – Porto Alegre (RS)

Em Nota Técnica,  o Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico – IBDU apresenta  os principais argumentos contrários à aprovação do PLCE 016/18 , que tramite na Câmara Municipal de Porto Alegre.

Fachada do Palácio Aloísio Filho, sede da Câmara Municipal de Porto Alegre

Leia a nota na íntegra neste link

Tramita no legislativo municipal de Porto Alegre, o Projeto de Lei Complementar, no processo n. 1333/18, o qual cria o Programa de Aproveitamento e Gestão dos Imóveis Próprios Municipais de Porto Alegre e autoriza o Poder Executivo a alienar e permutar bens imóveis próprios e de suas autarquias e fundações. Ao dispensar a autorização legislativa  para a
alienação de próprios da União, o PLCE constitui uma  forma de violação
ao princípio da separação dos Poderes de que cuidam os artigos 2º e 60 da Constituição Federal.

O IBDU julga ser necessário intervir de maneira qualificada do ponto de vista do Direito Urbanístico, tendo em vista que o PLCE descumpre  o Art. 12 da Lei Orgânica Municipal e o Art. 17 da Lei de Licitações que estabelecem que a alienação será subordinada à existência de interesse público devidamente justificado e de autorização legislativa, além da concorrência pública. Ainda no que tange o interesse público, o projeto de lei complementar, se contrapõe
ao programa de municipalização de terras, contemplado no Art. 217,  da Lei
Orgânica Municipal, eis que se trata, ao contrário, de um programa de privatização de terras públicas.

“O problema está na proposta de autorização genérica do Poder Legislativo ao Poder Executivo para alienar (vender, permutar, doar etc.) os bens imóveis dominiais (atuais e futuros), sem mais precisar de autorização caso a caso do Poder Legislativo. O mesmo problema se dá em relação à autorização genérica proposta para dar destinação, por meio de realocação de atividades, aos bens imóveis próprios do Município (o que incluiria até a sede da Câmara, que afinal é bem imóvel do Município), bem como de suas autarquias e fundações”

São signatários da Nota:
Maria Etelvina Guimaraens
Cristiano Muller
Marcelo Cafrune

Leia a nota na íntegra neste link

NOVAS DATAS X CBDU!

O X Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico será realizado em Palmas, no Tocantins, entre os dias 22 e 24 de outubro de 2019. Nossa comissão científica já concluiu a avaliação dos trabalhos enviados para o X CBDU, o aceite foi divulgado ontem, dia 15/08, e poder ser conferido na plataforma do evento ou neste link.

 

Os trabalhos puderam ser submetidos a 7 grupos temáticos com pluralidade de temas explorando questões sobre racismo, machismo e LGBTfobia, de questões de políticas urbanas e ambientais, além de tratar de regularização fundiária, efetivação do direito à moradia, entre outros assuntos relacionados ao campo do direito urbanístico.

Devido à prorrogação no prazo para a devolução dos artigos, o IBDU decidiu prorrogar 3 datas muito importantes. Foram colocados para o dia 30 de agosto (30/08) os seguintes prazos:

  • Envio dos artigos corrigidos (para aqueles que haviam sido aprovados com ressalvas)
  • Inscrição dos artigos por pelo menos um dos autores do trabalho
  • Inscrições com desconto para o X CBDU

Sobre o Congresso

O Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico é realizado a cada dois anos e é promovido pelo IBDU com objetivo de reunir juristas, operadores de direito, urbanistas, pesquisadores, estudantes e demais profissionais que atuam com o tema do urbanismo em todo o Brasil. Concebido no ano de 2000, já foram realizados nove congressos, sediados sempre em diferentes regiões do país.

Seguindo esta tradição, o próximo Congresso será realizado em Palmas/TO, sob o tema “A política urbana em xeque”, cujo propósito é discutir as interfaces do direito urbanístico e quais as diversas mudanças que estão ocorrendo em relação à política urbana no último período.

A programação completa do Congresso pode ser conferida neste link.

Programas habitacionais de São Paulo não atendem quem mais precisa de moradia

No atual contexto de congelamento pelo governo federal do Programa Minha Casa Minha Vida (MCMV), e de redução significativa da construção de novos conjuntos habitacionais pelas companhias de habitação, CDHU e COHAB/SP, os programas habitacionais lançados pela prefeitura e pelo estado de São Paulo sob o formato de Parceria Público-Privada (PPP) têm sido se apresentados como as principais alternativas para solucionar o déficit habitacional paulista.

*Por Vanessa Chalegre de Andrade França, defensora pública

Os Programas de Parceria Público Privada para provisão de habitação desenvolvidos pelo Estado e pelo Município de São Paulo (chamados de Casa Paulista e Casa da Família, respectivamente) seguem basicamente a mesma modelagem econômico-financeira, uma vez que o edital da COHAB/SP publicado em março de 2018 trouxe apenas pequenas mudanças em relação àquele divulgado em 2015 pela Secretaria Estadual de Habitação. Ambos preveem a disponibilização e transferência de imóveis públicos aos entes privados, que neles executarão projetos urbanísticos que englobem a construção de unidades habitacionais, com provisão de infraestrutura e a prestação de serviços públicos, nos moldes do que está previsto no edital.

No entanto, o fato de tais editais terem sido formulados a partir das manifestações dos entes privados interessados em aderir às parcerias parece ter levado a rentabilidade do negócio para o investidor particular pesar mais na balança do que as reais necessidades habitacionais da população.

No modelo de provisão de habitação por meio de PPP, cabe à empresa concessionária (parceiro privado) fazer o investimento necessário à construção do empreendimento (com recursos próprios ou por meio de financiamento), e ao poder público cabe remunerar o parceiro privado ao longo do período de duração do contrato (20 ou 30 anos), e não logo após a conclusão da obra. Algo que merece destaque é que o financiamento para a aquisição das unidades habitacionais pelas famílias é feito por meio da instituição financeira escolhida livremente pela concessionária, sendo indicado no edital a preferência pelo financiamento com recursos do FGTS.

A diferença entre o valor previsto como remuneração global da concessionária da PPP e o somatório dos valores pagos pelas famílias adquirentes das unidades ao longo da amortização dos financiamentos é coberta pelo Estado sob a forma de contraprestação pecuniária, que é o montante pago pelo poder concedente para garantir a prestação continuada dos serviços contratados.

O valor mínimo de investimento privado para a execução de cada lote está indicado no edital de concorrência internacional, obtido a partir de cálculos realizados pelo poder concedente. Já o montante global que será desembolsado pelo poder público como remuneração da concessionária é previsto no contrato e nas planilhas financeiras que o acompanham. Contudo, tais valores de remuneração são indicados apenas de forma global, ou seja, sem discriminar o quanto será pago pelo Estado por cada obra ou serviço prestado pelo ente privado. Vale lembrar que na remuneração está inserido o pagamento dos juros pelo poder público ao capital que foi investido pelo parceiro privado e que o valor dos imóveis públicos transferidos para o ente concessionário não está incluído no valor de contraprestação pública na PPP.

Quanto ao perfil das pessoas que poderão ser beneficiadas com as unidades construídas por meio da PPP, tem-se que as unidades de Habitação de Interesse Social (HIS) se destinam àquelas com renda mensal de 1 até 6 salários-mínimos; as unidades de Habitação de Mercado Popular (HMP) para aquelas com renda mensal superior a 6 e inferior a 10 salários-mínimos, e as unidades de Habitação de Mercado Cohab (HMC) poderão ser adquiridas por interessados com renda mensal superior a 10 e inferior a 20 salários-mínimos. Ressalte-se que esta última modalidade se trata de novidade trazida pelo edital da COHAB/SP, com fundamento no Estatuto Social da Companhia, que prevê a possibilidade de atendimento a essa faixa de renda.

Contudo, nesses programas as regras não são tão claras quanto à forma de seleção de quem será beneficiado com as unidades. Na PPP do estado há a previsão de que será por meio de inscrição e sorteio por cada lote do edital. Já na PPP da COHAB/SP está estipulado que a própria companhia indicará os beneficiários entre sua lista de inscritos na demanda habitacional.

O que é certo é que as pessoas selecionadas terão que ser enquadradas de acordo com as faixas de renda para as unidades previstas em cada empreendimento e ainda terão que se enquadrar nos critérios do agente financeiro para a concessão do crédito do financiamento imobiliário. Caso a pessoa inscrita não comprove documentalmente a renda, de acordo com os parâmetros exigidos pelo ente financeiro, ela será desclassificada pela concessionária e excluída do atendimento no programa.

Note-se que a justificativa central apresentada pela Secretaria Municipal de Habitação e pela COHAB/SP para a implementação do modelo da PPP para a produção habitacional é a da crise econômica e fiscal do Estado e mais especificamente a da insuficiência do orçamento público destinado à política habitacional no município para a provisão significativa de unidades habitacionais, agravada pelo congelamento do programa federal MCMV, o que teria levado o município a ficar ser alternativas para a construção de unidades habitacionais a ponto de enfrentar o déficit habitacional existente na capital. Tem-se, portanto, o argumento da baixa capacidade de investimento do setor público, que vê na PPP a possibilidade de ‘tomar emprestado’ o investimento privado a fim de alcançar os objetivos da política habitacional de forma antecipada. O cálculo que se faz é o de que para construir a quantidade de unidades previstas no programa da PPP apenas com os recursos públicos disponíveis, seriam necessárias várias décadas, o que pode ser abreviado com a ‘injeção’ de recursos privados na política pública.

Nesse contexto, o Município anuncia a PPP como programa complementar da política habitacional local, já que admite que aquele não se volta às necessidades da população mais vulnerável (com renda de menos de 1 salário-mínimo ou sem renda), mas alega que outras políticas de habitação social destinadas a esse grupo continuarão a ser desenvolvidas pela Secretaria Municipal de Habitação.

Contudo, sob esse argumento, o Município deixa de apresentar dados transparentes sobre o montante de recursos públicos que estão sendo e serão dispendidos com a PPP, ressaltando-se que, além do pagamento da contraprestação, o poder público está disponibilizando aos entes privados imóveis públicos, a maioria deles demarcados como ZEIS (Zona Especial de Interesse Social), e ainda recursos para desapropriação de outros imóveis, recursos para remoção de áreas ocupadas; e se abstém ainda de demonstrar como esse programa está integrado à política habitacional e ao planejamento urbano do Município, de modo que sequer foram publicitados os critérios de escolha das áreas e dos imóveis indicados no edital COHAB/SP.

Quais os riscos de ter esse programa como o único da política de provisão de habitação pelo município?

O contexto municipal demonstra que o programa da PPP não parece ter um papel secundário na política habitacional. Pelo contrário, ele foi apontado pelo Município como o único programa de provisão de HIS no Plano de Metas referente ao período de 2019/2020. Por isso, é preocupante que ele não tenha sido debatido com a sociedade civil e que seu escopo esteja voltado apenas à aquisição de unidades habitacionais por pessoas que se enquadrem nos critérios de financiamento praticados no mercado.

O que se percebe é que as características mencionadas anteriormente indicam que o projeto de empreendimento habitacional feito por meio da PPP é seja desenhado e planejado conforme as determinações do ente privado e posteriormente o público alvo é ‘encaixado’ nesse desenho, e não o contrário, ou seja, a partir da demanda habitacional do município, sejam construídos projetos que atendam da melhor forma possível as necessidades habitacionais da população.

Note-se que o programa PPP da COHAB/SP propõe uma divisão entre HIS 1, HIS 2, HMP e HMC e subdivisões de renda dentro dessas categorias de modo que do total de unidades habitacionais prevista no edital apenas 8,5% dessas unidades serão destinadas para o público de renda mais baixa, ou seja, as famílias que possuem renda mensal de 1 a 1,1 salário-mínimo, apesar de 53,42% das unidades totais constituírem HIS 1. Sendo que quem tem renda de menos de 1 salário-mínimo não é atendido e, dentro da HIS 1, para quem tem renda até 2.300 reais, a previsão é de 35% das unidades.

Apesar de a COHAB/SP afirmar que o programa da PPP prioriza a HIS 1 e que observa os percentuais mínimos em áreas de ZEIS, os números indicados acima deixam claro que a população de renda mais baixa terá atendimento quase que insignificante dentro do total de unidades que serão construídas. E para famílias que não consigam comprovar renda de pelo menos 1 salário-mínimo, o programa não prevê nenhum tipo de atendimento. Ademais, esse é apenas o primeiro filtro do programa, já que para que os inscritos acessem de fato as unidades HIS eles precisam contratar o financiamento habitacional junto a entidade financeira indicada livremente pela concessionária. Ou seja, a renda terá que ser comprovada documentalmente de acordo com os critérios exigidos pelo banco escolhido.

No caso da PPP da habitação do Estado, a concessionária do lote nº 1 escolheu a Caixa Econômica Federal como agente financeiro. Tem-se observado que no ato de convocação dos inscritos é própria a concessionária que desclassifica os interessados por razões diversas, seja porque a renda não foi comprovada pelos documentos exigidos, seja porque certos benefícios assistenciais não são considerados como renda, seja porque o interessado comprovou renda que não se enquadrava na faixa em que ele havia sido previamente vinculado.

Nos empreendimentos do lote nº 1 da PPP Casa Paulista, tem-se percebido até o momento como esses dois filtros excluíram do programa a demanda de renda mais baixa. O que há de mais preocupante em relação a isso é a realização de remoções decorrentes da execução dos projetos sem a devida garantia de reassentamento das famílias pelo poder público, o que já aconteceu no programa estadual e que tem chances de acontecer em maior proporção no programa municipal.

Isso porque nos lotes 7 e 12, já contratados pela COHAB/SP, o edital do programa prevê a remoção de famílias de duas áreas de ocupadas de forma consolidada, a Favela do Violão e a comunidade Córrego do Bispo, sem determinar a garantia de atendimento habitacional definitivo para as pessoas atingidas. A única previsão do edital sobre a questão indica de forma genérica que elas serão atendidas de forma prioritária nos empreendimentos construídos naqueles lotes. Contudo, sabe-se que se trata de população extremamente vulnerável, cujo perfil socioeconômico muito provavelmente levará à exclusão do atendimento pelo programa. Apesar de tais áreas estarem grafadas como ZEIS 1, não existe plano de reassentamento das famílias e não houve deliberação dos moradores a respeito do projeto de intervenção previsto na PPP.

Ressalte-se que, além desses dois lotes, existem outros quatro ainda não contratados que também implicarão na remoção de núcleos urbanos informais consolidados.

Questiona-se, portanto, de que forma esse modelo atende as necessidades habitacionais da população de baixa renda ao condicionar o atendimento habitacional à concessão de financiamento habitacional conforme regras gerais da instituição financeira. Nitidamente, o escopo da política pública habitacional, consistente em concretizar o direito social à moradia, foi negligenciado para garantir as condições para a rentabilidade do negócio para o setor imobiliário.

O Plano Municipal de Habitação (PL nº 619/2016) prevê como diretriz principal para a linha de provisão de moradia que “A Provisão de Moradia deve atender preferencialmente a demanda oriunda do Serviço de Moradia Social, quando houver previsão para isso, e famílias de baixa renda cadastradas, conforme critérios de atendimento e de priorização definidos por regulamentações, programas ou linhas de financiamento específicas”. Ademais, o Plano indica no seu anexo 4 que a população com renda até 1 salário-mínimo compõe o Grupo G1 que deve ser atendido pela política habitacional por meio de recursos a fundo perdido. Tais diretrizes não são sequer mencionadas no programa da PPP. Por outro lado, o Município não conta atualmente com nenhuma política de atendimento habitacional significativa destinada a pessoas que possuam renda inferior a 1 salário-mínimo.

Por essas questões, é imprescindível que a adoção pelo Estado e pelo Município de São Paulo do modelo de PPP para provisão de habitação de interesse social se submeta aos interesses públicos relacionados à política habitacional, sob pena de representar o aprofundamento da exclusão da população mais vulnerável em relação ao acesso à moradia digna.

*Vanessa Chalegre de Andrade França é Defensora Pública, coordenadora auxiliar do Núcleo Especializado de Habitação e Urbanismo da Defensoria Pública do Estado de São Paulo é parceira do BrCidades.

Texto publicado originalmente no Justificando na coluna Questões Urbanas, uma parceria entre IBDU e BrCidades.

Nota técnica sobre a MP 881/2019

Em Nota Técnica,  o Instituto Brasileiro de Direito Urbanístico – IBDU apresenta  os principais argumentos contrários à aprovação da Medida Provisória 881/2019 pelo Plenário da Câmara dos Deputados.

Foto.: Vitor Nisida

Leia a nota na íntegra neste link

A medida – enviada ao Congresso em 30 de abril e aprovada por comissão mista na quinta-feira, 11 de julho –  propõe alterações em 11 leis (são mais de 30 mudanças propostas) e  que o papel do Estado no mercado de trabalho seja diminuído; ela  altera os critérios de classificação dos níveis de riscos das atividades (econômicas ou não) a serem instaladas no território municipal, substituindo-os por critérios muito genéricos; e estabelece que as normas sobre atividades econômicas privadas devem ser interpretadas “em favor da liberdade econômica e do respeito aos contratos, aos investimentos e à propriedade”, fazendo desaparecer a função social da propriedade

O IBDU julga ser necessário intervir de maneira qualificada do ponto de vista do Direito Urbanístico, tendo em vista que a medida padece de inconstitucionalidades, como também ameaça a execução do Plano Diretor – um dos instrumentos mais importantes de democratização do espaço urbano – atribuído com a competência exclusiva para dispor sobre a concretização e o desenvolvimento do planejamento urbano.  

“A desburocratização das atividades econômicas não tem a ver com a ideia de se criar um território absolutamente sem regulação urbanística e ambiental. Uma terra sem lei. Desburocratizar empreendimentos não significa descumprir toda e qualquer regra de direito urbanístico e ambiental. Iniciativas para desburocratizar o funcionamento de atividades de interesse econômico, mesmo aquelas voltadas à inovação e desenvolvimento tecnológico, não podem prescindir do atendimento ao regramento urbanístico.

[…]

As regras urbanísticas, definidas no plano diretor e legislação decorrente, além de considerar o uso (atividade) e a ocupação (aspectos morfológicos, altura e porte da edificação etc.) do solo, leva em conta as condições do contexto, a compatibilidade entre as atividades no território, facilidades e conveniência, infraestrutura, dentre outras. Ao município cabe, no planejamento urbano, agenciar esses usos e ocupações de modo a garantir o bem-estar dos habitantes.” Afirma a Nota Técnica

São signatários da Nota:
Betânia de Moraes Alfonsin
Kazuo Nakano
Liana Silvia de Viveiros e Oliveira
Maria Lúcia Refinetti Martins
Mariana Levy Piza Fontes 

Leia a nota na íntegra neste link

Data de divulgação do aceite X CBDU

O X Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico será realizado em Palmas, no Tocantins, entre os dias 22 e 24 de outubro de 2019. Nossa comissão científica está prestes a concluir sua avaliação. Devido à prorrogação no prazo para a submissão dos artigos e ao volume de trabalhos recebidos também estendemos a data limite para que a comissão avaliadora pudesse examinar os trabalhos com atenção. Agora anunciamos a data oficial para a divulgação do aceite: 17 de agosto de 2019.

 

Os trabalhos puderam ser submetidos a 7 grupos temáticos com pluralidade de temas explorando questões sobre racismo, machismo e LGBTfobia, de questões de políticas urbanas e ambientais, além de tratar de regularização fundiária, efetivação do direito à moradia, entre outros assuntos relacionados ao campo do direito urbanístico.

O Congresso

O Congresso Brasileiro de Direito Urbanístico é realizado a cada dois anos e é promovido pelo IBDU com objetivo de reunir juristas, operadores de direito, urbanistas, pesquisadores, estudantes e demais profissionais que atuam com o tema do urbanismo em todo o Brasil. Concebido no ano de 2000, já foram realizados nove congressos, sediados sempre em diferentes regiões do país.

Seguindo esta tradição, o próximo Congresso será realizado em Palmas/TO, sob o tema “A política urbana em xeque”, cujo propósito é discutir as interfaces do direito urbanístico e quais as diversas mudanças que estão ocorrendo em relação à política urbana no último período. Em breve divulgaremos a programação completa.